경매/공매
⑬ 공매명도 후, 당일 일처리: 셀프수리, 수리업체 수배와 의뢰 (feat. 6평 원룸의 수리 견적, 비용 & 스위치 교체했는데 자꾸 차단기가 내려간다?)
지금햐 ・ 2023. 8. 28. 17:13
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점유자가 이사나가기로 한 날이라, 새벽5시가 안되어 일찍 고속도로에 올랐습니다. 현장에 도착해 보니, 이삿짐을 실을 용달차가 와 있었습니다.
9시가 되어가니 짐이 거의 실렸습니다. 점유자에게 '이사짐 거의 정리 되시면 연락주시라. 3분 내로 가겠다'고 톡을 남겼습니다.
인근 편의점에 가서 박카스를 3병 샀습니다. 점유자한테서 전화가 안 왔지만, 용달차에 밧줄이 묶이는 것을 보고, 점유자를 만나러 갔습니다.
낙찰 물건 호실 앞으로 같이 올라갔습니다. 닫힌 현관 문 앞에서점유자가 이사비를 달라고 요구하네요. 집 내부 확인하고, 영수증에 서명을 한 다음 영수증과 맞교환 하려했는데 말입니다.^^;
이삿짐도 다 뺀것 같고, 말투나 행동에서 의심쩍은게 없고, 신경전을 할 수 없어서 제가 한발짝 물러섰습니다. 우선 영수증을 건네고 서명하시라고 요청하니, 이사비를 먼저 주라고 합니다. 일단 영수증 받으시고, 서명하시고 가지고 계시라. 영수증을 저한테 주는게 아니니 그렇게 하시라고 했습니다.
그렇게 서명된 영수증과 이사비를 교환했습니다. 이후 순순히 도어락 비번을 변경해서 저에게 인계해주시네요.
집 내부는 고장난 세탁기 1대만 남았더라구요. 이사비를 받고 내리려고 그랬나봐요. 저 멀리서 새벽같이 이사비를 주려고 왔는데, 여전히 경계를 못 푸는 점유자를 본 날이었습니다.
아무튼 그렇게 점유자와 줄것 주고 받을 것 잘 받았습니다.
잔금후 딱 15일만에 명도를 했네요^^
집 상태는 so so 했습니다. 2005년 신축당시의 도어락, 보일러, 인터폰 등 모든게 고스란이 있는 집...
실은 처음에 좀 멘붕이 왔습니다. 어떻게 수리를 해야할지...
현관 천장부 도배지에 누수후 곰팡이 자국이 있고, 방 한 쪽 면은 곰팡이가 슬어 있습니다. 점유자한테 물어보니, 세대에서 누수가 있는게 아니고, 계단쪽에서 누수가 있어서 그렇다고 하네요.
오른쪽 사진 우측 상단 쪽이 어설프게 방수도장을 한 흔적
한 층 위로 가보니, 계단 벽면에 실리콘인지 뭔지 모르겠지만, 크랙 부분에 시공이 되어 있습니다. 옥상에 가보니, 누수 때문인지 일부 구간만 어설프게 방수가 되어 있네요. 어쨌거나, 누수로 문제가 인지되어 뭔가 조치를 했으니, 그 이후에는 문제가 없겠거니 혼자 긍정회로를 돌려보았습니다.
이사비 전달과 번호키 받는 것 이외에 별다른 계획없이 왔었지만, 일단 인수를 받고 나니, 먼걸음 여러 번 올 수 없으니 오늘 하루에 할 수 있는 것은 최대한 많이 하자라는 생각이 들었습니다.
실은 새벽에 집을 나서면서, 공구가방을 챙겨오려했는데, 어둡고 시끄러울까봐 그냥 출발했습니다.(준비성 없쥬^^;)
전에 다른 물건지에서 간단한 수리하고 차에 싣고 다니던 것들을 이용했습니다.
플라스틱 의자
+, - 드라이버,
커터칼
장갑
먼저, 방과 주방 창문에 붙어 있는 낡고 먼지 앉은 버티컬을 제거했습니다. 창문에 뽁뽁이와 창틀 사이에 붙여둔 테이프, 신문지 등을 제거 했습니다. 이것만 제거해도 집이 좀 달라보이네요.
에어컨도 2005년에 설치된 걸로 보이는데, 켜보니 작동은 합니다. 시원한 느낌은 안들었고, 그보다 먼지와 공팜이가....(교체해야겠다는 생각이 또 드는 순간)
수리 범위를 가늠할 수 없고, 어디 하나 살릴만 하지 않아서 전체 수리를 염두에 두었습니다. 어쩌면 1천만원까지 들지도 모르겠다는 당혹감...(감이 없어서)
(감을 가지고 지금 다시 생각해 보면, 옵션 가전까지 포함하여600~800선 예상됩니다.)
입찰 전에 대략적인 임대시세를 가늠했었지만, 임대시세도 확인하고, 임대 놓으려면 내부 어떻게 채워 넣어야 하는지도 물어볼 겸 주변 부동산을 돌아다녔습니다.
시세는 월세 200/25 또는 100/25 정도 수준이고, 수리가 아주 깔끔하게 된 집이면 몇 만원 더 받을 수 있을 것 같습니다.
다른 원룸들이 그렇듯이 옵션으로 TV, 세탁기, 에어컨, 냉장고가 있어야 하겠고, 보통 TV와 인터넷이 제공되고 기본 관리비에 수도요금까지 포함되는게 인근 원룸 조건인가봅니다.
다가구 원룸이 아닌 다세대에 있는 1개 호실 원룸을 운영하기는 영 경쟁력이 떨어집니다. 왜냐하면, 다가구는 건물 통으로 해서 인터넷에 비용이 적게 드는데, 다세대는 1개 호실에 대한 인터넷을 설치해야하니까요.
아무튼, 이쯤 되니, 돈을 많이 들여서 수리할 수 없겠다는 생각이 듭니다. 그리고, 집안 치수를 재봅니다. 혹시 수리하면서 필요할 지 몰라서. 그렇게 치수를 재면서, 수리를 어떻게 할지 궁리해봅니다.
결론은 수리비 최소화. 저렴한 매물에, 저렴한 수준의 수리상태를 맞추기로 했습니다. 수리비 500이상 들여봐야, 2년이 지나도 그 돈을 못 뺄꺼라...
- 스위치와 전등 등 필요한 품목 list-up하고, 수비 범위와 순서도 정해봅니다.
일단, 셀프로 전등과 스위치, 콘센트를 교체하기로 합니다. 지도에서 조명가게를 찾아서 자재를 사왔습니다. 천정 LED등과 현관문 센서등은 도배작업 후 교체해서 달아달라고 부탁할 예정이므로, 스위치와 콘센트만 교체했습니다.
등기구류는 5,5000원 정도 들었습니다. 계산하기 전에 천원단위는 깍아달라고 했어야 했는데, 아차 싶습니다^^
아직 더운 날씨로, 스위치 교체하면서 땀을 삐질삐질 흘립니다. 모기도 있어서 여러 군데 물렸네요. 그렇게 모두 교체하고 나니 뭔가 성취감과 개운함이 느껴집니다.
인터폰은 비용 절감을 위해 놔두기로^^;
교체된 스위치가 정상 작동하는지 켜봅니다. 3구 스위치의 2번째 스위치를 켜면 차단기가 떨이집니다^^; 몇 년 전에 처음 교체할 때도 콘센트에서 문제가 되서 계속 차단기가 내려간 적이 있어서, 익숙합니다.
좌: 교체전 전선 사진 찍어둠, 우) 구매처에서 스위치 일부를 손봐주셨음
혼자 몇 번 이래 저래 고민하고, 다시 작동시켜봐도 문제가 해결되지 않습니다. 새로 산 스위치에 스티커로 뭐라고 적혀 있습니다. 이 문구가 왠지 나랑 관련이 있을 것 같은 직감이 듭니다.
입력 결선부(녹색) 내부 연결됨
차단기 작동 원인!!
왼쪽 기존 사진을 보면, 각 스위치끼리 연결이 안되어 있기 때문에, 서로 연결할 필요가 있는 경우 브릿지(?)로 위 아래를 연결해줍니다. 근데, 이 스위치는 이미 내부에서 서로 연결이 되어 있나봅니다.
당시에는 더 이상 제 선에서 해결 안될 것 같아서, 재료를 사온 조명사에 전화를 했습니다. 물건을 구매할 때는 여자 사장님이 계셨는데, 이번엔 남자 사장님이 전화를 받으십니다. 사정을 설명하니, 금방 알아 들으십니다. 스위치 가지고 오면, 조치를 해줄 수 있다고 하십니다.(인터넷으로 안 사고, 오프라인에서 사서 좋은 점도 있네요^^;)
- 당시는 모르겠던데, 다 조치되고 지금 사진을 보니 명확해지네요.
* 기존(왼쪽): 중간과 맨 아래가 스위치가 브릿지로 연결 됨(가장 윗쪽과는 분리된 상태)
* 우측 사진: 초기 제품은 3개 스위치 모두가 내부에 연결 됨. 가장 윗쪽을 조명가게 사장님이 분리해주심. 중간과 아래는 별도의 브릿지 없이 설치(제품에서 내부가 연결된 상태)
조치 된 스위치를 다시 조립하고 정상 작동을 확인했습니다. 휴대폰 충전기로 각 콘센트에 꼽아보는 테스트도 확인합니다.
부동산을 찾아 헤매다가 인근에 주방가구 만드는 사무실이 보여서, 사진 보여주면서 싱크대와 신발장 견적도 받아봤습니다.
싱크대 65만원, 신발장 25만원...
- 문짝만 바꿀까...........하는 생각이 듭니다^^
부동산에 들렀을 때, 임대 시세 물어보면서, 제 상황을 말씀드리니, 인테리어 업체를 소개해 주십니다. 견적 받아보라고. 그렇게 소개 받은 업체에서 오셔서 견적을 내주십니다.
점심을 먹으면서, 수리는 최소화 하기로 마음 정하고, 범위와 방법을 구체화 했습니다.
견적봐주신 사장님과 이런 저런 이야기 나누니, 역시 수리방향이 더 명확해 집니다.
견적 총 수리비 245만원:
도배30, 데코타일 45 (기존 타일 위에 작업, 주방쪽은 들떠서 제거후),
싱크대 90만원, 화장실 80만원
- 화장실은 타일 작업 없이, 젠다이와 악세사리, 변기, 욕실장 등 모든 부착/설치물 교체
- 단, 천정은 손대지 않고, 방수콘센트도 손대지 않음.
데코타일은 자재만 사서 혼자 살살 하면 어렵지 않고 저렴하게 할 수 있다고 들어서 망설여 지고...싱크대는 다행이 이미 알아본 가격이 있어서 비싸다고 판단 가능하고...화장실은 살짝 비싼 것 같지만 어디 다른데 물어보고 하기 귀찮고...
- 결론은, 와서 견적도 봐주셨고, 셀프로 다른 작업 하기 번거롭고하니, 싱크대 제외하고 155만원에 하기로 했습니다.(5만원 깎아 달라고 했으나 거절당함ㅜㅜ)
- 사장니 명함을 받아보니, 도배/장판 업체시네요. 다른 공정은 타업체를 부른다는 말.
싱크대를 어떻게 조치할지 고민하다고, 문짝만 교체하고, 주변에 실리콘 재작업 하는데 얼마 드는지 인근 싱크대 제작업체에 문의해 봅니다.
- 문짝(+경첩) 개당 4만원 잡으면 된다 하시고...
- 후드도 작동이 안되서 교체를 위해 문의하니 7만원 말씀하시네요.
결론: 문짝 7개(28만원) + 후드 7만원 = 35만원
실은 해당 물건지에, 제가 아는 도배/장판 하시는 분과 싱크대 공장하시는 분이 계시지만, 연락하고 설명하기 번거로워서 주변 업체 통해서 진행하려고 했습니다.
근데, 위에서 본 도배/장판 사장님의 싱크대 견적 90만원, 실제 제작업체 견적 65만원, 문짝만 교체(+후드)시 35만원 을 접하다니 다시 씽크대라도 지인께 연락을 해봅니다.
- 견적이 이런데, 혹시 일량도 작고 금액도 작아서 하시는지 모르겠는데, 전화드려봤다고..
- 일단 해주시기 했습니다.(글 쓰는 중에 전화 받음^^)
(아는 사이라 정으로 해주시는 듯요. 견적은 비싸다는 의견이시네요.)
그래서, 쿠팡에서 검색을 해봤습니다.
(기존 업체는 문짝당 4만원*7, 후드 7만원인데요: 합 35만원)
싱크대 셀프 교체 쿠팡 참고 캡쳐
쿠팡에 여러 업체가 있겠고, 1군 데에서 제가 필요한 사이즈로 금액대를 뽑아봤습니다.
7개 문짝 약 22~23만원 + 후드 5만원 = 28만원
- 뭐, 오셔서 교체해주시고, 폐품 수거해 주시니 7만원 차이는 그럭저럭 수용가능한 수준이네요. 지인에게도 견적금액 그대로 드리면 되겠습니다^^
- 나중에 가까운 물건지 낙찰 받으면, 쿠팡 주문해서 셀프로 해도되겠습니다.
- 역시 인건비로 조금씩이라도 아끼려면, 셀프로 몸빵 해야합니다^^;
천장형 빨래 건조대도 18년 사용하니, 누렇고 먼지가 많이 끼었습니다. 그래서, 점심 먹으면서 블로그 글들 보면서 전화하고 견적을 물어봤습니다.
- 일반 건조대 8만원, 스텐 건조대 11만원 (천장이 석고일 경우 보강비용 2만원 추가)
- 다른 업체 또 알아보니, 스텐 9만원
블로그에서 찾아보고 통화하면서 인식한 스텐 건조대
역시 가격은 여러 군데 알아봐야 싼데 찾을 수 있다고 생각하고, 2번째 업체와 진행합니다. 전화드리니 바로 와서 설치해주시네요. 연락하는 중에 사진을 보여주시는데, 자세히 보니 건조대 봉만 스텐이네요.ㅋㅋ
마음의 결정한 상태에서, 업체에서 보내준 사진
뭐, 다른 업체에서 일반이 8만원이니, 봉이 스텐으로 된 것으로 9만원은 수용가능^^
- 스텐봉 작은 특징 하나로, 임대 매물 소개시 어필 포인트가 되려나요?ㅎㅎㅎ
설치된 빨래 건조대
주방 상단에 빨래 건조대가 있는데, 보일러 연통과 간섭으로 봉 1개를 일부 절단해야했습니다. 간단하더라도 추가작업이 있었지만, 추가 요금이 없어서 다행^^
생각 난 김에, 온라인에서 얼마에 판매되는지 볼까요?ㅎㅎ 2.5만원 ~ 3만원이네요.
- 설치 신청을 하면, 3만원 추가네요. 그럼 온라인에서 주문하면 6만원 이하ㅜㅜ
- 8월 한 달 이벤트라고 광고하고 있네요(원래는 5만원). 이벤트라는 걸 믿어 말어..ㅎ
네이버 검색 결과
다른 업체 가격도 보시죠~. 설치는 전화필 되어 있는데, 지역에 따른 비용때문인듯 합니다. 일단 권역비를 2만원으로 최대한 포함해봅니다.
빨래 건조대 설치조건부 온라인 가격(예상)
네, 온라인으로 간단히 알아본 가격으로, 스텐봉으로 설치까지 해서 8~9만원이 적정가격대인것 같네요.
수리 후, 옵션으로 TV, 세탁기, 에어컨, 냉장고를 비치해야 합니다. 당연히 비용을 줄이기 위해서 중고를 이용할 생각입니다.물건지 인근에 거주한다면, 당근에서 하나씩 하나씩 채우면 되겠지만, 여건이 안되니, 근처 중고상에게 컨택해볼 예정입니다.
토요일 밤이 되어가는 시간이었지만, 문 연 중고상이 있을 거 같아서 몇 군데 부지런히 운전해서 이동해봤지만 사장님들은 못 만나봤네요. 가게만 열어두고, '사진 찍어가세요'라고 하는 가게도 있더라구요.
일단 가게 만 몇 군데 들렀다가, 상호와 연락처만 찍어왔습니다. 천천히 연락해봐야죠.
가게 1군데에서 찍어온 제품 상태와 가격입니다.
- 에어컨과 적당한 소형 냉장고는 보유 제품이 안보였네요^^;
일단 좀 정리해 보면, 부동산을 인도 받은 날 당일에
- 점유자가 남기고간 창문 버티컬 등 불필요한 것들 제거
- 셀프로 할 수 있는 전기 스위치 등 교체 + 등기구 구매
- 빨래 건조대 교체
- 욕실/도배/장판 업체 수배, 공사진행 합의
- 싱크대 문짝 견적의뢰(글을 쓰는 오늘, 작업 진행키로 완료)
이 정도를 끝내고, 밤 12시가 다되어 집에 돌아왔습니다. 거의 20시간 동안, 차량 이동하고, 교체하고, 업체 수배하고.....힘들지만, 성취감도 느껴서 좋았습니다.
작업은 넉넉히 2주 정도 안에 하기로 했고, 그 기간에 옵션으로 들일 제품 알아보고, 부동산에 월세임대 물건 맞춰주라고 연락해야겠습니다.
- 마지막으로, 입주 청소를 알아보고 연락해야겠습니다.
(비용을 적게 들이려니, 수리한게 적어서, 기존 오래된 제품 특히 가스레인지 기름때와 창문 먼지 제거가 필요하겠습니다^^)
명도하러 하루 갔는데, 더이상 안가도 될 것 같습니다.
(임대차 계약도 위임할 생각입니다^^)
지금까지 비용과 발생 예상 비용 적어봅니다.
- 소유권 이전 비용(법무보수 포함): 455,600
- 이사비 120만원
- 등기구 재료비 5.5만원
- 욕실/도배/장판: 155만원
- 빨래 건조대 9만원
- 씽크대 문짝 교체 + 실리콘 작업: 35만원
- 옵션(TV 10 , 세탁기11kg 25, 냉장고240l 25, A/C 50): 약 110만원 예상
** TV 두려면, TV다이도 필요한 것 아닌지. 새걸로 사면 150 정도면 될 듯한데..중고?
- 청소비: 18만원 (가까우면, 내가가서 하겠다~ㅜㅜ)
합: 약 500만원
- 제 인건비, 식대, 주유비, 톨비 등 포함 안되었고, 중개보수도 아직 미포함입니다.
공매 낙찰가 고려한 수익률 계산해 보겠습니다.
- 중개보수 10만원 정도인데, 추가 인센티브 고려하여 20만원으로 잡아봅니다.
수익률 = 월세*12개월 / (낙찰가+비용-보증금) = 약 15%
나쁘지 않은 수익률이지만, 투자금이 2천이라는 소액이라는게 단점입니다^^;
큰 액수 투자금과 레버리지(대출)가 필요함을 다시금 절감!!
느낀점, 생각한 점
투자는, 몸으로 더 때워서 비용을 줄여야 한다.(청소비, 중고 가전 구입에 품들이기)
소유권 이전 비용도, 법무사에 맡기지 말고, 내가 직접 캠코에 서류떼서 제출해야해.
수리 비용은 절대 일체로 맡기지 말자(데코타일은 내가 직접 해도 될 듯)
- 대신, 도배만 와서 해주는게 돈이 안되서 업체 수배가 어려울 듯..ㅎㅎ
전기용품 구매시 인터넷 구매하거나, 조명가게에서 구입시 깍아달라 하기
씽크대를 새로 설치하는 것은 별로. 역시 온라인으로 문짝 주문해서 셀프로. 후드도
빨래 건조대 조차도 온라인으로 저렴한거 찾아서 할 수 있다.
원거리 물건이라 자주 가기도 힘들고, 단기간에 끝내려는 했다는데 의의를 둡니다^^
이상 주절 주절 적어봤습니다. 시간이 지나면 기억이 안나기에...기억 저장용으로다가~
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